Meer betaalbare koopwoningen voor Starters
Donderdag 17 februari 2011 is een motie door de raad aangenomen waarin het college wordt opgedragen te bewerkstelligen en te stimuleren dat Ymere meer huurwoningen kan verkopen aan huidige huurders of starters op de koopmarkt, dan in de huidige prestatieafspraken zijn overeengekomen.
Het bevorderen van het eigen woningbezit in de bestaande voorraad door huurwoningen te verkopen is een manier om de huidige woningvoorraad meer te laten variëren en te differentiëren.
Er is sprake van een lastige woningmarkt. In deze notitie is het niet aan de orde om uitputtend te analyseren hoe dat komt en wat daaraan gedaan kan en moet worden.
Doel is om duidelijkheid te geven over de kansen die de verkoop van huurwoningen kan hebben. Hoe worden koopwoningen ook voor starters en voor mensen met lage inkomens mogelijk?
Veel jonge huishoudens en mensen met een laag tot gemiddeld inkomen willen wel graag een woning kopen ,maar kunnen dat niet betalen. De huidige woningprijzen staan in geen verhouding tot hun inkomen en het aanbod van geschikte (starters)woningen is onvoldoende. Dit zorgt voor een maatschappelijk vraagstuk en schreeuwt om een serieuze aanpak.
Duidelijk is dat maatregelen die landelijk genomen worden en waar wij lokaal niet over gaan nu ook niet besproken behoeven te worden. Maar wat we lokaal wel kunnen bevorderen, moeten we dan ook vooral niet nalaten.
Kerndoel van het huurbeleid is het stimuleren van voldoende beschikbare woningen voor de doelgroep. Uit de gegevens blijkt dat er in Haarlemmermeer ongeveer een ruim 14.000 sociale huur woningen(24%) beschikbaar zijn. Voor de specifieke doelgroep (kwetsbare groepen, lage inkomens,studenten en ouderen ) is feitelijk ongeveer maximaal 20% van de woningvoorraad noodzakelijk. Hoe komt het nu dat er dan toch vaak zo’n lange wachttijd is om in aanmerking te komen voor deze goedkope huurwoning. Voor een deel komt dit doordat mensen met een inmiddels hoger inkomen in de woning blijven zitten.(scheefwonen) Uit onderzoek blijkt dat dit in Haarlemmermeer toch ook wel kan gaan om 3000 tot 4000 woningen. Daarnaast is er op kleine schaal zelfs sprake van onrechtmatige bewoning. Tot op heden is er geen beleid geweest om hier aandacht aan te geven. Enige scheefheid is toelaatbaar en zelfs gewenst, maar passend wonen en doorstroming dienen wel te worden bevorderd. De doelstelling is derhalve niet primair het tegengaan van scheefheid, maar voorwaarden creëren waardoor meer mensen de woning van hun voorkeur kunnen bewonen.
Ook de gemeente heeft een aantal belangen bij de verkoop van huurwoningen,die zijn
- Het eigen woningbezit stijgt: mensen doen meer investeringen in hun woning/woonomgeving hetgeen de leefbaarheid ten goede komt.
- Vergroten van de woningdifferentiatie;met name in delen van de wijk waar veel goedkopen huur is, is een meer evenwichtige verhouding gewenst.
- Bewoners die kunnen kopen,blijven voor de buurt behouden(wooncarrière,betrokkenheid)
- Ymere is door de verkoop van woningen in staat extra middelen te genereren om onrendabele toppen in nieuwbouw en herstructurering te financieren.
- Voorraad sociale huurwoningen is in Haarlemmermeer feitelijk voldoende op peil
Er zal met Ymere afspraken gemaakt moeten worden over de wijken waarin verkoop van huurwoningen is toegestaan en tot welke mate.
Verder speelt er nog de nieuwe regel,opgelegd vanuit Europa, dat coöperaties, voor mensen met een inkomen van meer dan euro 33614,- niet meer een sociale huurwoning beschikbaar mogen stellen. Wat is er nu niet mooier om deze doelgroep te prikkelen een woning te laten kopen die betaalbaar is. Want de coöperatie kan de woning met extra korting aanbieden. In het segment tussen euro 130.000,- en euro 180.000,-/190.000 euro is Ymere in staat een heel gevarieerd type eengezinswoningen aan te bieden. Bovendien kan Ymere deze woning met Koopgarant aanbieden.
Er zijn een aantal regelingen om starters te ondersteunen bij het vinden van een koophuis. De starterlening kennen we al in onze gemeente. Andere varianten dienen in de uitvoering met Ymere besproken te worden en onderdeel te worden van de prestatieafspraken.
In een behoorlijk aantal andere gemeenten is het het verkopen van huurwoningen inmiddels onderdeel geworden van regulier beleid, zoals in Amersfoort en Arnhem.
Op dit moment is Ymere en de gemeente Haarlemmermeer nog terughoudend met de verkoop van sociale huurwoningen. Uitgangspunt in de huidige prestatieafspraken bij het jaarlijkse verkoopprogramma van Ymere is minimaal 25 woningen met Koopgarant en maximaal 25 woningen in de vrije verkoop. Desalniettemin zijn er in 2010 al meer woningen verkocht en doet Ymere nu het verzoek aan de gemeente om in 2011 ongeveer 125 woningen te mogen verkopen. Gelet op de eerder genoemde argumenten zouden dit er eigenlijk dus meer moeten worden. Ook al heeft Ymere zelf aan gegeven dat er dit jaar en komend jaar voldoende sociale huurwoning nieuw worden gebouwd(Jansonius en Noordrand Nieuw-Vennep) zou dit op eerder genoemde onderbouwing niet noodzakelijk zijn aan het voorstel de voorwaarde te verbinden om de huurvoorraad gelijk te houden.
Het voorstel is nu om verder te discussiëren om nog veel meer betaalbare koopwoningen voor starters door de verkoop van huurwoningen te laten plaatsvinden bij de tot stand komen van de nieuwe woonbeleidsvisie.
Voor dit moment verzoeken wij de wethouder te stimuleren en te bewerkstelligen dat Ymere dit jaar daadwerkelijk meer woningen kan verkopen en aan de raad voor 1 april te rapporteren over de voortgang.
Pieter-Jan de Baat VVD raadslid.
